【賃貸物件の管理の内容】

①はじめに



どこの不動産業者でも賃貸物件の管理をしておりますが、概ね家賃収入の5%というのが相場となっております。
では管理の内容?というと実は不動産業者によりマチマチなのが実情です。
しっかりと管理の内容・管理料以外に掛かる経費を吟味し、大家様にとって最良の管理をしてくれる業者を見分けたいところです。
ここでは当社の賃貸物件の管理を説明しながら、見分けるポイントも記述しておりので、参考にして頂ければと思います。

②入居者募集


●不動産経営では、いかに空室を埋めるかが重要です
以下の2つのポイントをチェックしてみましょう。

1.広告媒体の数 特に現在ではネットの集客が主流になっており、自社HPの有無(SEO対策を行っているか?更新の頻度・物件の見易さ・該当するキーワードで検索し上位ランクされるかを確認して下さい。)

【東海ホームでは】
現地看板・無料不動産情報誌「パートナー」への掲載・自社ホームページ(SEO対策も行っております)・スーモ、Yahooなどポータルサイトにも物件掲載・当社独自作成の不動産情報誌「ゆとりライフ」を無料配布を行っております。
また、空室物件情報を当社だけではなく、静岡市内の不動産業者へ提供し、数多くのお客様にご紹介できるような体制を取っております。

近年ネットでのお客様の増加により、従来のご来店・電話でのお問合せの他にメールでのお問い合わせが増加しております。
メールでの対応にも各社、差が出ていますので、どのような対応をしているかも確認するといいでしょう。
東海ホームでは、お客様のメールの着信した時間帯、メールアドレスの末尾によって、お客様の背景を読み取り対応しており、着信から少なくても24時間以内に返信を送るよう心掛けています。また、最初のメールでは添付ファイルを付けないとか、携帯のアドレスだったら文字化けに注意するなど配慮をしています。

2.不動産業者の店舗の立地 言わずもがなですが、やはり物件に店舗が近い方がいいのです。特に不動産を扱う業者では、店舗と物件の距離が近ければ近いほど効果が上がってきます。物件に合うお客様が来店される確率も高くなりますし、契約・更新・アフターメンテナンス等迅速に対応でき、お客様の負担を減らす事ができます。
お客様にとっても近い方がメリットが大きくなる事が多いようです。

③空室のリフォーム

 
●少子高齢化社会。これからどんどん人口は減っていき、ライフスタイルも変わってきています。
今までと同じやり方では満室にはなりません。
時代の変化に対応したお客様の心を捕らえる内装が求められます。
空室のリフォームのポイントも2点です。

1.時代のニーズに即したリフォーム
今までの時代は人口が増加し、普通にアパート経営をしていれば、そこそこ空室も埋まるそんないい時代でした。現在は周りを見渡しても分かるように空室が目立つようになってきました。これが10年後、20年後、人口も減少すると危機的な状況になるのは目に見えています。
これから移民受け入れや少子化対策が劇的に変わらない限り、人口は減り続け、空室の問題はより深刻化すると予想されます。
ではこれからの時代のニーズは何かを考えてみましょう。
現在、団塊世代が60歳代後半になり、男性の平均寿命が79歳ですから、今後10年前後で団塊世代の男性が減少していきます。
つまり「一人暮らしのおばあちゃん」が増えるのは確かです。具体的には3DK・3LDKの世帯が減り、1DK~2LDKの世帯が増加すると考えられます。
これからの数十年はこのカテゴリーを意識して改装の計画を立てる事が重要です。
また今までのおばあちゃんと団塊世代の女性は少し毛色が違う事も考慮に入れなければいけません。
女性の視点で使い勝手のいい、それでいて他には無い特別なセールスポイントを作る事が鍵となります。

2.効果的なアピールを意識したリフォーム
前述した通り、お部屋の探し方も昔とは大きく様変わりしています。
年々、インターネットで物件を探すお客様が増加しており、当社の広告の方向性もネットを主体にシフトしています。
ネットの広告にも大きく2つありまして、1つは自社HPでの物件のご案内。もう1つはスーモやYahooなどポータルサイトでのご案内となります。
この2本立ての内、ポータルサイトの利用では、数々の不動産業者が自社物件を提供しておりますので、静岡市内の物件というと何万件というおびただしい数の物件が出てきます。さすがに全部を見る訳にはいきませんので、『検索ワード』を利用し、自分の希望に合った物件を絞り込む作業を行います。
この『検索ワード』にいかに合致した設備を物件に備えるかがポイントになります。

④建物維持管理


●管理料で何をしてくれるのかをチェックして下さい。
具体的に家賃収入の5%で何をしてくれるのかを比べると意外にその内容に差が出てきます
また、壊れたり、不具合が生じる前に交換・修理の提案があるかも重要です。
空室のリフォームに合わせて工事を行う事により、工事費用も抑えられますし、仮に水漏れ等被害が起こると下階の天井やクロス、設備など損傷する可能性もあります。早めに対処していれば不要な二次的な費用が掛からなくなる事もあるかも知れません。

1.建物共同部分清掃
東海ホームでは、月に最低1回は専門スタッフが清掃に回っています
具体的な内容はエントランス・廊下・階段の掃き掃除、敷地内ゴミ拾い、草取り(除草剤を蒔く場合には別途除草剤費が掛かり、人件費は掛かりません)、蜘蛛の巣取り、放置自転車の確認、建物・設備の点検があります。

2.共同灯の交換
入居者からの連絡があれば、交換するのは当たり前ですが、東海ホームでは月に一度、夜間パトロールを行っています
共同灯が切れてないか、昼間では分からない夜間の物件の状況の把握などを行っています。

3.空室の清掃・管理
退去後改装の後から新入居者が入居するまでの間、空室を清掃する不動産業者がどの程度あるでしょうか。
当社では、お客様をご案内する際に、虫の死骸や埃で汚れた部屋では、お客様にお申し込みを頂く事はできないと考えております。まして、下水道から上る臭気がしたら、なおさらご案内するお客様に良い印象を与える事はできません。
東海ホームでは、やはり月に一度、空室の簡易清掃・水回り設備の通水を行っております
これにより、お客様を綺麗な状態のお部屋にご案内が可能です。

4.高架水槽・下水枡・消化器・火災報知器の定期点検
消防法に基づき、消化器・火災報知器の点検を行い、設置・交換を適宜行っています。
また、井戸を使用しているアパートは特に注意が必要なのですが、高架水槽の中に藻が繁殖している事もあります。1年に1回の点検が義務付けられておりますので、当社にて適宜代行致します。
下水枡の清掃は詰まり・逆流の原因となります。意外と掃除してない物件が多いみたいですが、年に1,2回は掃除をした方がいいでしょう。取引業者に比較的安価で依頼しております。

5.入居者からの建物・設備の不具合またクレームの対応
入居者から建物・設備の不具合・クレームなど連絡を受けましたら、当社にて対応し、必要な修理、交換、クレームの改善を行います。
水道パッキン交換やコンセント交換など簡単な作業は業者に依頼せず当社スタッフにて行いますので、通常よりも格安で行っています。

6.家賃の管理
入居者からの家賃のご入金を管理致します。月末までに次月分をご入金頂くのですが、月末までにご入金が確認できない場合は、ご連絡し、督促業務を行います。滞納などひどい場合には、当社にて適切な対応をしていきます。

⑤賃貸契約書の内容


●賃貸契約書の内容も実は不動産業者に依って様々です。一概に優劣を判断しずらいものですが、誰でも簡単に見分ける方法としては、契約書の厚み(ページ数)で判断するのが一番簡単な方法と言えます
内容については大抵、同じ項目が載っているはずですが、その内容が簡易なものかそれとも細かく表記されているかで、契約後のトラブルが発生する確率が変わってきます。やはり細かく記載されている契約書の方が、貸し主・借り主の両者にとってトラブルが回避できる確率が高い為、結果的に喜ばれています。
当社は恐らく静岡でも1,2を争う細かい契約書となっています。おかげで契約時間は1時間半は掛かってしまいますが、後々のトラブルは少ない方だと思います。

●契約更新についても2通りあり、違いを知っておくと、アパート経営に役立ってきます。
2年の賃貸契約更新時に、改めて更新契約を行うか、それとも特に何もせず、自動的に更新するかの2通りとなります。
当社では大家さんにも別途費用(税別1万円)を頂きますが、2年毎に更新契約を行っております。
大家さんの更新を行う意義としては、入居者・連帯保証人に変わりが無いかを確認する事になります。
いざという時の為に上記を把握しておく事は大変重要な事です。
2年毎に更新をするとなると、入居者に手間や出費が出る為、負担が大きいのですが、2年に一度、入居者と話しができる為、修理箇所の有無や苦情など聞く事が出来、また住み替えや住宅購入の相談などもあり、入居者にとっても意義は大きいと思います。
我々管理会社としても管理物件の把握にとても役立っております。常に物件の内容を把握する事できていると思っております。

●定期借家契約
当社では定期借家契約を積極的に取り入れております。今まで「古い」「期間が短い」といった物件で貸すに貸せない物件を掘り起こし、貸し主、借り主双方の希望を合わせる事にも力を注いでいます。
定期借家契約とは、更新のない「定期」で賃貸契約を終了する契約です。貸し主側としては、貸せる年数を設定でき、安心して物件を提供できる利点があり、借り主側としては、長くは住めないものの、その分家賃が安く抑えられるのが利点となっております。
東京では、静岡より先駆けて定期借家契約が増加しており、静岡でも戸建てや築30年越えの物件を中心に今後増加していく事になるでしょう。
当社では、定期借家契約を積極的に取り入れ、多彩な物件を扱えるようにしております。
再契約時には別途仲介手数料が掛かります。